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   “面粉不斷上漲，面包價(jià)格能不提高嗎？”在解釋高房?jī)r(jià)緣由時(shí)，“面粉與面包”理論被反復(fù)提及，最終的落點(diǎn)還是直指土地資源。本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控引發(fā)的央企推出、改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等也循著這個(gè)方向努力。不過(guò)向更深一層追溯，現(xiàn)有的土地“招拍掛”以及其背后的“土地財(cái)政”問(wèn)題逐漸被納入改革視野。

國(guó)企爭(zhēng)地 長(zhǎng)春再誕新“地王”

    競(jìng)價(jià)241次，溢價(jià)5.19億元，溢價(jià)率287%，4月2日，在長(zhǎng)春市國(guó)土資源局舉行的國(guó)有土地出讓儀式上，國(guó)企背景的永輝房地產(chǎn)公司與民企龍創(chuàng)地產(chǎn)上演了一場(chǎng)爭(zhēng)地大戰(zhàn)。龍創(chuàng)最終以7億元摘下長(zhǎng)春市凈月櫻花地塊，成為今年長(zhǎng)春新“地王”?！氨M管成交價(jià)格很高，但是作為拍賣師，我一點(diǎn)也不興奮，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格很不理性。”長(zhǎng)春市城鄉(xiāng)土地交易中心負(fù)責(zé)人、拍賣師張樹(shù)峰說(shuō)。
    就在龍創(chuàng)和永輝爭(zhēng)斗結(jié)束之后，央企中冶集團(tuán)三級(jí)子公司中冶新奧長(zhǎng)春房地產(chǎn)有限公司經(jīng)過(guò)70多輪競(jìng)拍，戰(zhàn)勝其他兩家對(duì)手，以4.49億元拿下長(zhǎng)春市寬城區(qū)15萬(wàn)平方米地塊，預(yù)計(jì)商品房均價(jià)至少在3750元/平方米左右。

并非危言：房地產(chǎn)陷入“龐氏騙局”

    知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉杉近日發(fā)表的一篇文章引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士廣泛的關(guān)注。劉杉認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)陷入類似“龐氏騙局”的過(guò)程之中。
    劉杉認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)投資色彩濃厚，一方面中國(guó)人沉迷于“獲得財(cái)產(chǎn)性收入”，另一方面沒(méi)有人認(rèn)為自己會(huì)成為“擊鼓傳花”游戲的最后接棒者。房產(chǎn)增值過(guò)程，其實(shí)質(zhì)就是前邊投資者的收益，要由后邊購(gòu)買者支付，如果這個(gè)過(guò)程持續(xù)進(jìn)行，那么最后一個(gè)接棒者，就會(huì)為前邊的所有參與人買單。當(dāng)然，如果這個(gè)游戲持續(xù)進(jìn)行，無(wú)窮無(wú)盡，那么每個(gè)參加者都會(huì)受益。遺憾的是，房?jī)r(jià)不可能只漲不跌，最后一個(gè)買房者，將成為一輪游戲的最后買單人。
    “如果政策制定者、銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和買房人，一起構(gòu)造出一個(gè)只漲不跌、預(yù)期回報(bào)高的市場(chǎng)景象，那么就會(huì)形成后邊投資者不斷為前邊賣房人買單的‘龐氏騙局’?！眲⑸急硎?。
    雖然在這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“龐氏騙局”中，貨幣供給是最重要的因素，但是業(yè)內(nèi)人士也指出，現(xiàn)實(shí)情況是，“土地”被地方政府作為一種特殊的供給方式納入了市場(chǎng)之中，以“招拍掛”方式將土地變現(xiàn)的土地財(cái)政痼疾，或許才是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)所有問(wèn)題的根源。

地價(jià)房?jī)r(jià)比超30%，開(kāi)發(fā)商也有點(diǎn)“小委屈”

    “這個(gè)問(wèn)題還用問(wèn)嗎，開(kāi)發(fā)商賺多少錢，基本上都是公開(kāi)的?！弊蛉?，一位房地產(chǎn)商在被記者問(wèn)及土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的比重時(shí)還有些“義憤”?！氨├?、狠心……”等諸多貶義詞被加到開(kāi)發(fā)商身上之后，地產(chǎn)商已經(jīng)成為一個(gè)徹頭徹尾的反面形象。
    上述地產(chǎn)商告訴記者，他手中的一個(gè)樓盤因?yàn)槿莘e率、樓間距等問(wèn)題引發(fā)了購(gòu)房者的退房，“每天早上起來(lái)頭發(fā)掉一大把，哭的心思都有。”他抱怨說(shuō)，“按照我們現(xiàn)有的容積率，我們的樓面地價(jià)在2000以上，建安成本這一塊你也清楚，鋼材什么的都在漲。高房?jī)r(jià)責(zé)任怎能全放在開(kāi)發(fā)商這塊？”
    據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)組發(fā)布的最新研究報(bào)告顯示，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的地價(jià)房?jī)r(jià)比均值已達(dá)到31.29%，在長(zhǎng)三角、珠三角以及環(huán)渤海等地區(qū)的一些城市，其比例更高。特別是天津、上海、南京、杭州、寧波5城市地價(jià)占房?jī)r(jià)比已經(jīng)超過(guò)40%。
    這意味著，在每平米10000元的房?jī)r(jià)中，有4000元乃是“地價(jià)”。因此，兩會(huì)后國(guó)土資源部推出的“國(guó)19條”，將調(diào)控重點(diǎn)直接指向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“地根”，調(diào)整土地供應(yīng)、嚴(yán)控囤地炒地成為政策核心。
    但采訪中業(yè)內(nèi)人士也提到，收緊“地根”似乎并沒(méi)有從根本上觸及“地價(jià)”問(wèn)題，因?yàn)樵谡麄€(gè)土地供應(yīng)市場(chǎng)上，炒地增加的地價(jià)是一部分，最重要的仍然是“招拍掛”環(huán)節(jié)的土地定價(jià)和“競(jìng)價(jià)”推漲。

“招拍掛”改良，政府也要“做面包”

    “政府不應(yīng)該只提供面粉，然后把做面包的事情推給市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商去做。”昨日，一位不愿意透露姓名的住建官員對(duì)記者表示，“老百姓是最終吃面包的人，做好面包、做物美價(jià)廉的面包也是政府的責(zé)任。”
    此前，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任、九三學(xué)社中央副主席賀鏗在接受本報(bào)記者采訪時(shí)明確提出，房地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)“民生”部門，而不是投機(jī)橫行的投資型盈利產(chǎn)業(yè)。
    好在，對(duì)于現(xiàn)行土地“招拍掛”制度的改良開(kāi)始涉及到房地產(chǎn)調(diào)控的核心。
    3月22日，國(guó)土資源部在北京召開(kāi)視頻工作會(huì)議中首次對(duì)外公布：將在全國(guó)選擇房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市和部分二三線城市作為試點(diǎn)。
    此前的3月19日，北京市國(guó)土局宣布土地拍賣制度不再完全“價(jià)高者得”，采取了設(shè)立地價(jià)合理區(qū)間，不再價(jià)高者得；“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”；“地價(jià)封頂，競(jìng)爭(zhēng)配建的保障性住房和公共設(shè)施”等改革措施。與此同時(shí)，上海、廣東等地也在進(jìn)行土地出讓制度改革的嘗試。
    顯然，此項(xiàng)改良不可避免地將觸及地方政府、央企等的利益，財(cái)經(jīng)評(píng)論員蘇培科表示，從目前的情形來(lái)看，真正期盼房?jī)r(jià)下跌的是一些尚未購(gòu)房和買不起房的人，是真正的弱勢(shì)群體；而真正盼房?jī)r(jià)上漲的是開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行、融資機(jī)構(gòu)、囤房者和一系列利益相關(guān)者，顯然是強(qiáng)勢(shì)群體?！岸咧g的博弈結(jié)果可想而知，雙方實(shí)力懸殊很大。在這種情況下，中央政府一定要下狠手、下決心來(lái)解決問(wèn)題。政策制定部門應(yīng)該及時(shí)調(diào)整修復(fù)政策。”

(本報(bào)記者 袁偉華)