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地塊示意圖

土地基本情況

　　7月28日上午，海甸二東路南側海甸溪北岸中段的五塊國有建設用地使用權競拍在?？谑袊临Y源局一樓土地交易市場大廳舉行。參加本次拍賣的房企共有5家，掛牌起始價為6340元/平方米。經過激烈角逐，最終由浙江國都控股有限公司以14440元/平米拍得，折合樓面價5685.039元/平方米。在場業(yè)內人士對此價格紛紛咋舌，稱此地塊堪稱?？诒灸甓鹊赝酢?/P>

　　此宗地塊?？谑泻５槎|路南側海甸溪北岸中段是自“兩個暫停”之后規(guī)模最大的一次國有土地出讓，總面積將近12萬平方米。根據其地理區(qū)位優(yōu)勢，出讓規(guī)劃條件及整個海甸島的周邊環(huán)境情況分析，此地塊屬規(guī)劃結構中的“一軸”，是集居住商業(yè)和綠化景觀為一體的復合型發(fā)展軸線；預測未來該地塊應該以開發(fā)高層的物業(yè)形態(tài)為主。據周邊土地出讓情況與海口市未來的房地產前景來看，該宗地塊最終成交的溢價率可能會超出50%-120%。從開發(fā)總體市場情況看，未來該地塊開發(fā)完成時間須達兩到三年時間。而海甸島目前土地的供應有限兩年后可待開發(fā)的面積將更為稀缺，加上國際旅游島的不斷建設，物以稀為貴將會提升其市場價值，開發(fā)商的利潤空間相當可觀。因為規(guī)劃條件和其特殊的區(qū)位，未來開發(fā)住宅項目和商業(yè)項目應合理規(guī)劃布局，完善園林的規(guī)劃設計，避免住宅項目在繁華的商業(yè)中心缺少自然環(huán)境的舒適感。

　　據監(jiān)測數(shù)據顯示，目前海甸島在售樓盤九個，最低售價都在10000元/平方米以上，全島公寓均價約13000元/平方米、別墅均價25000元/平方米，區(qū)域住宅定位為中高檔次海景社區(qū)。政府對房地產調控新規(guī)之后，整個房地產市場成交明顯下降，部分開發(fā)商已陸續(xù)出現(xiàn)降價現(xiàn)象，但海甸島的所有在售項目并沒有出現(xiàn)任何的降價跡象，依然以均價過萬堅守陣地。分析表明，預計未來海南房地產市場主要走兩種極端營銷模式，其一是擁有海南獨特稀缺自然資源的高端路線，滿足國際旅游島帶來的高端客戶需求；其二是低端普通住宅項目解決海南島內居民的剛性需求。因此，目前高端路線項目價格不會有明顯的變動，未來還有一定的上漲空間，低端住宅項目價格將有很大的浮動來贏取島內剛性需求客戶的購買。預計未來三年內該地塊住宅項目售價與目前高端市場價格沒有太大的波動，估計均價12000-15000元/平方米。